Możliwość wypowiedzenia umowy najmu środka transportu zawartej na czas określony

11.08.2020

Ostatnio zwrócił się do mnie jeden z klientów z prośbą o przeanalizowanie umowy najmu środka transportu zawartej na czas określony pod kątem jej wypowiedzenia. Na początku trwania umowy współpraca pomiędzy klientem będącym najemcą środka transportu a wynajmującym układała się wzorowo. Jednakże po kilku miesiącach od jej podpisania wystąpiły pewne problemy w realizacji przedmiotowej umowy. 

Czy można wypowiedzieć taką umowę?

Ustawodawca w myśl zasady swobody zawierania umów przewidział możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu zawartej na czas nieokreślony. Sytuacja jest diametralnie odmienna w stosunku do umowy najmu zawartej na czas określony.

W przypadku najmu zawartego na czas oznaczony regułą jest, że wygasa on po upływie czasu ustalonego w umowie, a stronom nie przysługuje uprawnienie do wypowiedzenia najmu, z którego mogłyby skorzystać swobodnie i w dowolnej chwili. Odstępstwo przewidziane jest w art. 673 § 3 k.c

Zgodnie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego: “jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Analizując umowę klienta, zauważyłem, że tylko wynajmujący zabezpieczył swoje interesy pod kątem możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy najmu.

Wobec powyższego klient nie miał możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy, a jedynie pozostało mu szukanie polubownego rozwiązania sporu. Teoretycznie w przypadku fiaska przeprowadzonych negocjacji klient posiadał możliwość wytoczenia powództwa na podstawie art. 664. k.c. dotyczącej „Wady rzeczy najętej” i żądania obniżenia czynszu lub nawet uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu w sytuacji wady środka transportu.

 

Ważne: 

W sytuacji braku postanowienia umownego określającego możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy najmu, wypowiedzenie najmu na czas określony jest niemożliwe

 

Jak dokonać skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony?

Musimy określić w umowie sytuacje, po których zaistnieniu możliwe będzie skuteczne złożenie wypowiedzenia. Pamiętajmy, aby te sytuacje określić w sposób przejrzysty i precyzyjny tak, by nie budziły wątpliwości stron co do ich zaistnienia.

 

„Ważne przyczyny” jako przesłanka do wypowiedzenia?

Zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego, dopuszczalna jest możliwość wypowiedzenia umowy najmu w wyniku zaistnienia „ważnych przyczyn”. Warte podkreślenia jest fakt, iż przesłanka ta musi zostać wpisana do umowy najmu. Sąd Najwyższy stwierdził , że „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z „ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.” (uchwała SN z 21.11.2006 r., III CZP 92/06, OSNC 2007/7–8, poz. 102). Dodatkowo, dla lepszej skuteczności takiego postanowienia umownego, warto postarać się o określenie katalogu przesłanek uzasadniających wypowiedzenie.

Ważne:

Wypowiedzenie najmu na czas określony możliwe jest także wtedy, gdy strony zawrą w umowie postanowienie o możliwości rozwiązaniu umowy z „ważnych przyczyn”.

W konsekwencji tego stanowiska zyskały na znaczeniu klauzule zastrzegające możliwość wcześniejszego rozwiązania za wypowiedzeniem umów najmu zawartych na czas oznaczony, w zakresie jednak ograniczonym do wypadków określonych w umowie. Wprowadzając taką regulację, ustawodawca uznał, że zaspokaja ona określone potrzeby obrotu gospodarczego i umożliwia rozwiązanie różnorodnych sytuacji życiowych stron stosunku najmu.

 

Podsumowanie

Tworząc takie umowy trzeba się zastanowić czy nie warto wpisać takich postanowień umożliwiających nam wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu zawieranej na czas określony, aby uniknąć w późniejszym czasie problemów z tym związanych. Z drugiej strony podpisując takie umowy zwracajmy uwagę czy dana umowa przewiduje możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.

 

Autorem artykułu jest Paweł Łazarewicz, Radca Prawny w Kancelarii Transcash

 

Udostępnij na:

fb